Airbnb: Kako turistom legalno oddajati nepremičnine, ne da bi dobili kazen

Oddajanje sob, celotnih stanovanj, hiš in drugih oblik nastanitev prek Airbnb se je tudi pri nas v zadnjih letih precej razširilo. Ponudba je ogromna, težava pa nastane pri osnovah. Pri zakonodaji. V Sloveniji namreč večina tistih, ki prostore oddajajo gostom, tega še vedno ne počne skladno z zakoni.

Platforma za oddajanje nastanitev Airbnb je v osnovi nastala zato, da bi posamezniki lahko svoja domovanja oddali drugim popotnikom, medtem ko so sami na dopustu. Torej zgolj nekajkrat na leto. A v praksi se je to skozi čas razširilo v pravi posel, zato boste na Airbnb danes našli le še peščico stanovanj, v katerih njihovi lastniki, kadar jih ne oddajo, živijo tudi sami.

Pogostejša praksa je, da so ta stanovanja namenjena zgolj kratkoročnemu oddajanju turistom, kar je dodobra pretreslo nepremičninski trg. A začnimo z osnovami. 

Kaj morate vedeti, preden stanovanje začnete oglaševati na Airbnb, ne da bi to počeli na črno

Postavitev oglasa za oddajanje na spletni platformi Airbnb je od vsega skupaj še najbolj preprosta stvar. Odprete profil za gostitelja, naredite kakovostne fotografije prostorov (ali to prepustite profesionalcu), spišete prepričljiv opis vsega, kar nastanitev ponuja, najdete dobro idejo za poimenovanje nastanitve in prvi gostje že lahko rezervirajo svoje termine. Sliši se preprosto in v praksi je prepogosto to tudi vse, kar gostitelji pri nas naredijo. Vendar je to v resnici eden zadnjih korakov, saj vas za ustrezno poslovanje čaka še šopek opravkov.

Preden se podate na takšno poslovno pot, morate vedeti, kakšne so pri tem vaše dolžnosti. In teh ni malo. Kot zadnje leto vedno glasneje opozarja Finančna uprava RS (FURS), je oddajanje prek Airbnb dejavnost. In to dejavnost je treba registrirati ter zanjo tudi plačati davek. Sicer se to šteje kot delo na črno in nedovoljeno oglaševanje.

Nadzor nad delom na črno in nedovoljenim oglaševanjem posameznikov opravlja FURS. Globa za nezakonito oddajanje nepremičnin v turistični najem znaša od 400 do 30.000 evrov. Globa za nepredložitev obračuna DDV znaša od 2.000 do 125.000 evrov.

Da je zahtev za pravilno oddajanje turističnih nastanitev resnično veliko, smo se prepričali na debelih pet ur dolgem seminarju na temo Airbnb, ki ga je pripravila svetovalka ponudnikom turističnih nastanitev Klara Korenč. Ukvarja se s svetovanjem sobodajalcem, ki se v ta svet podajajo prvič in jih zakonodajna pa tudi praktična plat oddajanja povsem upravičeno bega. V petih urah smo torej predelali zgolj osnovne plati te vedno bolj priljubljene dejavnosti v turizmu, a podrobnosti, za katere morate poskrbeti, ni malo.

Prvi korak: Registracija dejavnosti in vpis v Poslovni register Slovenije

Dejavnost oddajanja nastanitev morate najprej torej ustrezno registrirati. Brez vpisa v register in priglašenega dela je to namreč delo na črno, kar ne dopušča niti oglaševanja. Torej, četudi stanovanja še nikoli niste oddali, je pa to že objavljeno na Airbnb, ne da bi prej uredili ustrezne dokumente, ste že v prekršku. To dejavnost večina opravlja na dva najpogostejša načina.

1.    Sobodajalec kot fizična oseba

Registrirani sobodajalec je fizična oseba, ki lahko to dejavnost opravlja občasno. Občasno pomeni – skupno ne več kot 150 dni na leto, nudite pa lahko največ 15 ležišč. 

2.    Samostojni podjetnik

Dejavnost lahko opravljate tudi kot samostojni podjetnik. Če že imate redno zaposlitev, lahko odprete popoldanski s. p., če je nimate, lahko odprete polni s. p. Če imate tega že odprtega zaradi drugih dejavnosti, zgolj dodate še eno dejavnost.

Nato dejavnost vpišete v Poslovni register Slovenije (PRS). Prijavo za vpis v PRS vložite osebno ali po pošti pri Agenciji za javnopravne evidence in storitve (AJPES). Dejavnost lahko registrirate kot Oddajanje zasebnih sob gostom (55.203), oziroma, če to počnete kot d. o. o., gre za Oddajanje in obratovanje lastnih ali najetih nepremičnin.

Drugi korak: Urejanje dokumentacije in prilagoditev prostorov 

Preden začnete z oddajanjem, morate nepremičnino vpisati v Register nastanitvenih obratov (RNO). To lahko storite že na AJPES. Vpis nastanitvenega obrata v RNO je predpogoj za poročanje o gostih in prenočitvah prek aplikacije eTurizem. Če nameravate oddajati le en del leta (npr. poleti), lahko svoj status vmes označite kot neaktiven. Več o tem najdete na AJPES spletni strani (tu). 

Nepremičnino lahko oddaja njen lastnik. Če to niste, potrebujete najemno pogodbo. Potrebujete tudi uporabno dovoljenje. Če gre za stanovanje v večstanovanjskih objektih, potrebujete soglasje 75 odstotkov vseh etažnih lastnikov in pa sto odstotkov soglasij vseh lastnikov, katerim vaše stanovanje meji na levo, desno in zgoraj.

O tem morate obvestiti tudi upravnika. Kako izvedljivo je to v praksi? Kot nam je zaupala svetovalka ponudnikom turističnih nastanitev Klara Korenč, so tisti, ki dobijo vseh 75 odstotkov soglasij, redke izjeme, sploh, kadar gre za velike stolpnice z več lastniki, ki jih je poleg vsega še težko najti.

Poleg dokazila o lastninski ali razpolagalni pravici, uporabnega dovoljenja za stanovanjske prostore in soglasij vseh lastnikov, morate imeti še kategorizacijo prostorov, torej opredeliti, koliko zvezdnično nastanitev imate. Če tega še nimate, boste registrirani kot prenočišče, ki kategorizacije ne zahteva.

Obvezna pa je za oddajanje sob, stanovanj, apartmajev ... To storite prek spleta (TU), kjer program točkuje lastnosti nastanitve, ki ste jih odkljukali in na AJPES to nato naknadno kategorizirate. (Airbnb zvezdic sicer ne uporablja, medtem ko je pri oddajanju prek platforme Booking to praksa).

Potrebujete tudi kategorizacijsko tablo, ki mora biti vidna že na vhodu in jo morate v nočnem času osvetliti, če gre zgolj za stanovanje pa jo lahko umestite v notranjost. Če imate le enozvezdično nastanitev, table ne potrebujete.

Upoštevati morate tudi Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti. Ta določa, kakšna mora biti nastanitev, kako mora biti prostor opremljen in osvetljen, kakšna je najmanjša dovoljena bivalna površina ... Soba mora imeti enojno ali dvojno ležišče, mizo in en stol, omaro z obešalniki, možnost zatemnitve sobe, torej zavese ali žaluzije in pa viden cenik storitev ... 

Jasno vidne morajo biti tudi splošne informacije; hišni red, požarni red (v več jezikih), podatki o tem, kakšna sta sprejem in odjava gostov, zapisana mora biti telefonska številka kontaktne osebe in prve pomoči ... Tudi kopalnica ima točno določena pravila, kaj vse mora biti v njej. V nastanitvi morate imeti tudi vsaj en kozarec na osebo, paziti morate tudi na posteljnino in brisače. (Pravilnik z ostalimi podrobnostmi najdete TU).  

Če imate v prostorih televizijo ali radio, morate sobodajalci plačati tudi prispevke SAZAS. Avtorski honorar se zaračunava glede na število radijskih in televizijskih sprejemnikov po sobah. Nadzor izvaja tržna inšpekcija. 

Tretji korak: eTurizem, prijava in poročanje o gostih državnim organom 

Ko opravite zgornje korake, nato lahko dostopate do aplikacije eTurizem, za kar potrebujete tudi kvalificirano digitalno potrdilo. V eTurizem vpišete in prijavite goste, ko jih sprejmete v svojo nastanitev. Gosta morate prijaviti najpozneje v 12 urah po njegovem prihodu. To morate storiti za namen vodenja evidence gostov, spremljanja obračuna in plačila turistične takse ter za statistične namene.

Podatkov o gostu vam ni več treba posredovati ločeno policiji, Statističnemu uradu Republike Slovenije (SURS) in občinam, saj imajo ti dostop do njih skozi eTurizem. Da boste turistično takso zaračunali ob prihodu, morate zapisati tudi v oglasu na Airbnb. Turistične takse ne računate otrokom do sedmega leta, polovično takso pa računate gostom med sedmim in 18 letom. Določene občine imajo izjeme za osebe s posebnimi potrebami.

Kaj storiti, če gost ob prijavi noče pokazati dokumentov in se sklicuje na GDPR? Podatki o gostu se skladno z določbami Zakona o prijavi prebivališča v bazah AJPES hranijo 32 dni po datumu odjave gosta, nato se izbrišejo. Ta zakon preglasi GDPR. Če gost kljub temu noče pokazati dokumentov, se lahko obrnete na policijo. Vsekakor pa ni dovoljeno kopiranje ali fotografiranje osebnih dokumentov, potrebne podatke lahko zgolj prepišete. 

Za namen vodenja papirne knjige gostov, na osnovi podatkov vnesenih v aplikacijo AJPES, morate sprotno (dnevno) izvajati tiskanje in shranjevanje oddanih podatkov. Knjiga gostov danes ni več videti kot ogromna knjiga, ki ste jo včasih videli v hotelih. Zadostuje, da podatke iz eTurizem aplikacije natisnete in vložite v mapo. Poleg turistične takse po novem od gosta poberete tudi promocijsko takso in oboje nakažete občini, ki nato promocijsko takso posreduje na STO.

Za takso in za bivanje morate gostu tudi izdati račun. Davčno potrjevanje računov je obvezno tudi v primeru, ko sobodajalec ali drug ponudnik turističnih nastanitev gostu izda račun, plačilo računa pa prejme prek rezervacijskega sistema Airbnb ali Booking.

Izdane račune lahko davčno potrdite bodisi z izdajo prek vezane knjige računov in potrditve v spletni aplikaciji mini blagajna Furs ali pa z izdajo računa z aplikacijo – davčno blagajno. Račun za turistično takso ni predmet davčnega potrjevanja, tudi če jo gostje plačajo v gotovini, saj jo sobodajalec pobira v imenu in za račun občine. Več o delovanju aplikacije eTurizem najdete TU.

Četrti korak: prispevki, akontacija dohodnine in davki 

Pri tem je neizogibno tudi plačevanje prispevkov, višina teh pa je seveda odvisna od oblike poslovanja.

Če ste fizična oseba, potem vsak mesec plačujete prispevek za invalidsko in pokojninsko zavarovanje ter prispevek za zdravstveno zavarovanje (cca 30 evrov), če ste popoldanski s. p., boste za prispevke odšteli okoli 70 evrov na mesec, če pa boste poslovali prek polnega s. p., boste za minimalne mesečne prispevke odšteli okoli 385 evrov.

Zneski se spreminjajo, te sami spremljate na e-Davkih, ki si jih prav tako naložite na računalnik, oziroma vam to lahko ureja računovodja. Rok plačil prispevkov je 20. v mesecu.

Ob registraciji morate določiti tudi, ali boste delali kot normiranec ali po dejanskih stroških. Zaradi manjših stroškov so sobodajalci navadno normiranci. To normiranstvo morate priglasiti v roku osmih dni. Fizične osebe to priglasite na FURS, samostojni podjetniki pa že pri AJPES. Če ta rok zamudite, boste delali po dejanskih stroških.

Za davčno leto morate sestaviti tudi obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti ter ga davčnemu organu prek eDavkov predložiti najkasneje do 31. marca tekočega leta za preteklo leto.  

Če oddajate sobe prek posrednikov oziroma ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh kot sta Airbnb in Booking, ki imata sedež izven Slovenije, morate kot prejemniki storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora od prejete storitve plačati 22 % DDV v Sloveniji.

Zato se morate predhodno zaradi prejema teh storitev identificirati za namene DDV (tudi če niste identificirani za namene DDV, ker je obseg vašega opravljenega prometa pod limitom za obvezno identifikacijo za namene DDV 50.000 evrov). 

Če ste identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (za storitve EU), morate mesečno predlagati obračune DDV v elektronski obliki (prek sistema eDavki) in nimate pravice do odbitka DDV. Obračun DDV morate predložiti tudi, če v določenem mesecu ne prejmete storitve, od katere morate obračunati DDV (v tem primeru oddate prazen obračun).

V primeru take identifikacije za namene DDV za ostale dobave, ki jih opravite v Sloveniji, ne obračunavate DDV (dokler ne presežete limita 50.000 evrov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih). 

Če presežete prej navedeni limit 50.000 evrov, se morate identificirati za namene DDV (obvezna identifikacija) in obračunati DDV tudi od vseh obdavčenih dobav, ki jih opravite na ozemlju Slovenije. Takrat tudi pridobite pravico do odbitka DDV. Lahko pa se identificirate za namene DDV, preden presežete ta limit, če se tako sami odločite (prostovoljna identifikacija).

V tem primeru morate biti v sistemu DDV najmanj 60 mesecev. Več v zvezi z obveznostmi z vidika DDV in davčnega potrjevanja računov (identifikacija, izdajanje računov) lahko preberete v Brošuri za sobodajalce – fizične osebe pod poglavji 8 do 10.

Dejstvo je, da je oddajanje nastanitev v turistične namene posel, ki pa mora ustrezati določenim zakonom. Če torej nameravate stopiti na to pot zakonito, vas še preden oglas za oddajo objavite na Airbnb in začnete s tem služiti, čaka kar nekaj dela z birokracijo in s pripravo prostorov, da bodo ustrezali zahtevam, s tem pa tudi stroškov.

Čeprav je ta oblika oddajanja nepremičnin v svojih začetkih veljala za sivo in dobičkonosno področje, so danes razlike pri donosih med dolgoročnim in kratkoročnim oddajanjem precej manjše.

Ko v to vštejete še svoje delo, ki ga prinaša sprejemanje gostov (ki v Sloveniji načeloma ne ostanejo prav dolgo, večinoma med 1 in 3 nočmi), čiščenje za njimi, komunikacija in vzdrževanje, je razmislek o dolgoročnem oddajanju morda že bolj smotrn.

PREBERITE ŠE: Pokukajte v stanovanje za mlado družino v novi ljubljanski soseski blizu Tivolija (foto) ALI To je Dama, imenitno stanovanje v Šiški za žensko s stilom (foto)

PRIPOROČAMO TUDI: Mladi in stanovanja: kruta realnost generacije brez doma