Pogovor z enim največjih poznavalcev nepremičninskega trga: kako do stanovanja?

S predsednikom združenja FIABCI Slovenije mag. Markom Novakom smo se pogovarjali ob praznovanju 30. obletnice delovanja združenja. V pogovoru nam je med drugim razkril, katera so pereča vprašanja slovenske stanovanjske politike, kakšni so načrti in smernice za njihovo reševanje.

Predstavil je tudi memorandum, ki ga je združenje pred dnevi poslalo Vladi RS, predlagani enotni davek na premoženje. Spregovoril je tudi o tem, kje se je zataknilo pri uvajanju javne najemne službe, ki po prvem poskusu nikakor ni zaživela.    

Vaše nepremičninsko združenje letos praznuje 30. obletnico. Iz kakšnega interesa je združenje nastalo in kdo so njegovi člani in članice?  

Naše združenje je nastalo iz interesa strokovnjakov različnih strok, da bi združili svoje znanje in pripomogli k ureditvi in razvoju področja nepremičnin. Na enem mestu so se torej lahko združile pobude in izkušnje s terena, na podlagi katerih smo potem predlagali spremembe ali izboljšave zakonodaje ali pa sprejem zakonodaje na posameznih področjih

"Smo torej interesno združenje, ki je v zadnjih tridesetih letih na področju nepremičnin sprožilo kar nekaj sistemskih premikov."    

Ob obletnici ste na Vlado RS poslali memorandum o stanovanjski politiki in novem nacionalnem stanovanjskem razvojnem programu. Vzgib za pripravo memoranduma izhaja iz napovedi resnih gospodarskih in demografskih sprememb, ki bodo Slovenijo doletele v prihodnjih letih oziroma so jo že. Kateri so po vaši oceni – ob očitnem pomanjkanju stanovanj – ključni problemi slovenske stanovanjske politike?  

Prvič, namesto načrtov na osnovi dejanskih potreb in podprtih z realnimi finančnimi viri si v Sloveniji cilje postavljamo na osnovi želja in ne realnih potreb. Drugič, med vladami ni kontinuitete in vsaka želi spremeniti ukrepe prejšnje, v najboljšem primeru jih ne upošteva, zato vedno znova začenjamo na začetku.

Gre torej za nezmožnost, da bi se poenotili ne glede na provinienco posameznih vlad. Leta 2015 smo sprejeli nacionalni stanovanjski program 2015–2025, ki je do leta 2019 ostal na nekaterih področjih mrtva črka na papirju. Nimamo analize, kaj se je naredilo na osnovi te resolucije, čeprav bi moral biti parlament v zvezi z njenim uresničevanjem tekoče informiran.

"V Združenju FIABCI si prizadevamo, da bi politika to analizo izdelala. Hkrati si želimo resnih analiz o potrebah naše družbe čez deset let, upoštevajoč zlasti demografske spremembe, ki bodo še bolj kot doslej odražale staranje baby-boom generacije."

Če načrtujemo gradnjo stanovanj v obdobju med 2025–2035, so demografska gibanja – ob virih financiranja – osnova za odločitev o tem, koliko in kakšna stanovanja bomo gradili – ne pa, da se na pamet odločamo za števila kot 10.000 ali 20.000 itd., ki seveda na javnost naredijo velik vtis. To so po našem mnenju točke, ki jih je treba kakovostno obdelati, da bi prišli do kakovostne usmeritve.

"Če usmeritev ni kakovostna, potem nam tudi še tako velika količina denarja ne bo zares pomagala pri reševanju problema nastanitve vseh generacij."   

V memorandumu ste torej predlagali pripravo novega NSP 2025-2035. Katere predloge bi posebej izpostavili? Kakšni so cilji in katera izhodišča bi še posebej izpostavili? 

Pripravili smo izhodišča najpomembnejših točk, ki smo jih poslali Vladi RS in ministrstvom, da bi bili pri izdelavi novega stanovanjskega programa na osnovi izkušenj preteklega nacionalnega programa učinkovitejši.

"Prepričani smo, da so vprašanja na stanovanjskem področju tako kompleksna, da zahtevajo sodelovanje različnih strok in ministrstev, kar bi po naši oceni najbolje uredili z ustanovitvijo Stanovanjskega sveta pri Vladi RS. Ta svet bi morali ustanoviti pri vladi in ne pri kakšnem od ministrstev."

Nujno potrebna je zlasti analiza potreb po stanovanjih oz. nastanitvah v posameznih delih populacije. V memorandumu govorimo tudi o izenačitvi pomembnosti javnega in zasebnega najemnega trga.

Predlagamo tudi izjemno pomembno zadevo, namreč spremljanje višine najemnin po občinah in naseljih znotraj večjih mestnih občin, saj te evidence nimamo. Podatki o najemninah bi morali biti na Finančni upravi RS revidirani do nivoja davčno priznane višine najemnin, ne pa tako kot sedaj, ko vsak lahko prijavlja 2-4-krat nižje najemnine od dejanskih. Na tem področju bi morali končno narediti red.

Prav tako je pomembno, da končno uvedemo stroškovno najemnino pri oddajanju javnih stanovanj, saj je tudi povečana sedanja neprofitna najemnina neskladna z dejanskimi stroški gradnje stanovanj in temelji na popolnoma nerealnih podatkih o gradbenih stroških izpred več desetletij oziroma let. Seveda bi morali ob tem uvesti stanovanjski dodatek, kot je bil opredeljen v omenjeni resoluciji.  

Predlagali ste tudi spremembe na področju davčnega sistema.

Da, saj nihanja davčnega sistema zagotovo ne vzpostavljajo stabilnosti – politika se mora poenotiti glede skupnega imenovalca, ki ga naslednje vlade ne bi spreminjale. Kar se tiče stanovanjske gradnje, pa gre v temelju za odločne korake pri izvajanje zemljiške politike – če torej hočemo graditi stanovanja, moramo imeti pripravljena cenovno sprejemljiva stavbna zemljišča za stanovanjsko gradnjo, predvsem za gradnjo najemnih stanovanj in na tem moramo še veliko narediti. Na tem področju je vrsta ovir, vrsta nedorečenosti, primanjkljaj spodbud, znanja in pripravljenosti občin, da bi te korake, čeprav so delno že vključeni v novo zakonodajo, tudi izvedle.

"Občine je treba okrepiti z znanjem in s finančno podporo države ter zavedanjem, da za ta problem lahko veliko naredijo same."

Občine je treba pravzaprav opolnomočiti in jim na tej poti tudi pomagati!  Vsekakor pa se je treba zavedati, da razlog za zastoj pri uresničevanju stanovanjskega programa ni vezan samo na finančne vire in pomanjkanje le-teh. Precej vzrokov je tudi nefinančnih.  

Vaše združenje je oblikovalo idejo o davku na premoženje, ki jo je vlada Roberta Goloba povzela in tako napovedala uvedbo progresivnega premoženjskega davka. Kako se bo ta davek odrazil v realnosti?  

Naše združenje je pripravilo nov koncept davka na premoženje na podlagi skoraj štiridesetletnih izkušenj z zastarelim sistemom davka na premoženje, ki ga sicer imenujemo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Ta po naši oceni ni več primerna osnova, saj je nastal leta 1984. Morda je bila takrat primerna, a skoraj 40 let pozneje je dejansko zastarela. V teh letih smo napredovali tako na področju podatkov o nepremičninah kot tudi modelov za določanje posplošenih vrednosti nepremičnin, ki jih lahko zelo dobro določimo blizu realnim tržnim cenam. Te vrednosti so vsekakor dovolj kakovostne za odmero davka, ki bi ga v našem združenju merili v promilih.   

"Analizirali smo celotno premoženje v Sloveniji in ugotovili, da je samo polovica premoženja v lasti slovenskih pravnih in fizičnih oseb nepremičnega premoženja. Če uvedemo samo davek na nepremičnine – kot samo ene podvrste premoženjskega davka –, potem davčno spregledamo druge tipe premoženja, predvsem finančno premoženje, premoženje podjetij itd."

Uvedli pa bi zelo nizko stopnjo davka na premoženje, da ta ne bi bila boleča ne za fizične in ne za pravne osebe; pri fizičnih osebah govorimo o tisočinki za premoženje posameznika nad 100 tisoč evrov; če ima 200 tisoč evrov premoženja, bi mu 100 tisoč odpisali z njegove davčne obveznosti, do 100 tisoč evrov premoženja pa bi odplačal 100 evrov tega davka. To je tako majhna vrednost, da v večini primerov dosega zdajšnjo vrednost nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.  

Kaj ste tozadevno predlagali za podjetja?  

Za podjetja smo predvideli, da bi plačala tri tisočinke od vrednosti svojega podjetja, saj takšna davčna stopnja ne bi ogrozila konkurenčne sposobnosti nobenega podjetja. Polovico tega, kar bi plačale pravne osebe, plačajo sedaj v obliki nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča.

"Za prehod iz starega v nov sistem smo predvideli samo dve fiksni stopnji, torej, 0,1 odstotka vrednosti premoženja za fizične osebe z oprostitvijo do 100 tisoč evrov in 0,3 odstotka za pravne osebe."

Tovrstne davke poznajo po vsej Evropi, denimo v Nemčiji kot Gewerbesteuer, pri katerem kot podjetnik davek plačaš neodvisno od dobička, torej glede na premoženje podjetja iz njegovih bilanc. O progresivnosti davka na premoženje smo sicer premišljevali, vendar sedaj predlagamo le dve fiksni stopnji, ki ne bi ogrozili ne eksistence fizičnih in ne pravnih oseb.  

Če strnemo: kako se bistveno razlikujeta davek na premoženje in davek na nepremičnine?  

Torej se davek na premoženje in davek na nepremičnine razlikujeta v tem, da pri posameznikih zberemo podatke o vsem premoženju – tudi o depozitih in vrednostnih papirjih, denimo – in s tem bi celotno premoženje posameznika obremenili kot celoto. S tem bi obremenili tudi ljudi, ki danes ne plačujejo davka na premoženje, ki ga imenujemo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, imajo pa veliko finančnega premoženja, ki ni obdavčeno kot premoženje.

Posamezne oblike premoženja bi davčno poenotili. In tudi: če imamo ambicijo z 0,4 odstotnim nepremičninskim davkom obremeniti nepremičnine, se nam zdi bolj pošteno, da bi vse vrste premoženja obremenili z 0,2 odstotka in s tem kumulativno v davčno blagajno dobili enako količino davkov.

"Razlikovanje med posameznimi tipi premoženj je nepotrebno, hkrati pa so o različnih tipih premoženja danes na voljo natančne evidence in je strošek uvedbe takega davka izjemno nizek, čas za uvedbo pa nekaj mesecev po sprejemu  zakonodaje."

Če pa bi bila, denimo, stopnja v povprečju 0,2 odstotka, nihče ne bi čutil, da je to nepošteno ali pa preprosto preveč – za razliko od stopnje 0,4 odstotka samo za nepremičnine, ki so jih nekateri gradili z lastnimi rokami. Prepolovitev davčne stopnje je veliko večino močno pomirila, fizične osebe pa bi še bolj pomirila oprostitev plačila davka do npr. 100.000 evrov na osebo. Prehod iz starega v novi sistem je treba pazljivo pripraviti s ciljem, da nihče ne bi bil preveč nezadovoljen.  

Ali Slovenija – v primerjavi z drugimi evropskimi državami – po vaši oceni zaostaja pri reševanju stanovanjskega problema? Zakaj?  

Evropska sedemindvajseterica pomeni sedemindvajset različnih praks in učinkovitosti. Mi imamo v zakonih marsikaj predvideno, vendar tega na terenu ne izvajamo. Ocenjujem, da smo manj uspešni, kot bi lahko bili, a to hkrati ni povezano samo s pomanjkanjem finančnih sredstev, ampak z organiziranjem občin in države in njihovega dela.

"Radi se primerjamo z državami, ki so uspešne. Naše združenje je v Slovenijo pripeljalo tudi koncept javne najemniške službe, a so snovalci zadnjih sprememb Stanovanjskega zakona naše predloge tako predelali, da je neuporaben."

V to nas prepričuje izkušnja Stanovanjskega sklada RS, ki je dobila na vabilo najemodajalcem približno vsega 10 ponudb, čeprav bi lahko dobili ponudbo nekaj tisoč lastnikov stanovanj in stanovanjskih hiš. Pogoji, ki so predpisani zdaj, torej, da prostore oddajate za dobo najmanj 3 let po neprofitni najemnini, povečani za največ 30 odstotkov, niso sprejemljivi za 99,9 odstotkov populacije. Zato je nujna takojšnja sprememba takšnega pogoja, saj sicer pozitivna rešitev v obliki javnega najema ne more biti uspešna.   

Na kakšen način pa bi vi uredili pogoje za ustanovitev oziroma izvajanje javne najemniške službe? 

Predpisana neprofitna najemnina je povečana za največ 30 odstotkov, kar je izjemno velik problem: v Ljubljani se takšno stanovanje oddaja za 3 do 4 evre, tržna najemnina pa je 11 do 15 evrov na kvadratni meter na mesec.

"Če kje, potem ravno v Ljubljani ni sprejemljivo, da bi nekomu stanovanje oddali za več kot 3 leta po neprofitni najemnini, povečani za največ 30 odstotkov."

Velja, da so najemnine najnižje tam, kjer so tudi potrebe po stanovanjih najmanjše, in obratno. V združenju smo idejo javne najemniške službe v Slovenijo pripeljali zato, da v trg posežemo ravno tam, kjer najbolj primanjkuje stanovanj, vendar ga je politika v noveli stanovanjskega zakona tako preoblikovala, da je postala ideja popolnoma neuporabna.  

Gre tu za vprašanje subvencij, kot pri, denimo, študentskih stanovanjih? 

Subvencije na tržne najemnine so pomoč, ki se ponuja najemniku. Ko so v Luksemburgu, na Nizozemskem in v Franciji uvedli javno najemniško službo, na začetku niso dosegli pomembnih rezultatov. Shema je shodila komaj takrat, ko so uvedli 50 % popust na plačilo davka na dohodke od oddaje stanovanj v javni najem. Ni subvencija, temveč popust pri plačilu davka od oddaje nepremičnine ter upravljanje nepremičnine s strani upravljavca tisti, ki posameznika prepriča v to, da je treba s tem poskusiti. Koristi od delujočega javnega najema pa lahko zaznamo tudi na drugih področjih.

"Če vam uspe v hišo, denimo, pripeljati eno družino, potem državi za to družino ni treba graditi stanovanja. Izračunali smo, da je za 70 m2 veliko stanovanje, ki ustreza štiričlanski družini, davčni odpustek enak obrestim, ki bi jih država plačala, ko bi s krediti financirala to stanovanje – pri čemer bi bilo to stanovanje končano čez pet ali deset let, javno najemniško službo pa bi lahko zagnali že danes."

To bi lahko uresničili zelo hitro, saj je v Sloveniji v tem trenutku 150 oskrbovanih stanovanj, v katere bi lahko preselili upokojence, ki imajo 150 prevelikih hiš. Za zagon tega dvojčka, kot mu pravim, torej za sprostitev hiše in selitev upokojenca v oskrbovano stanovanje, je potrebnih samo dva tisoč evrov letno, saj je davčni priliv od oddaje hiše okoli dva tisoč evrov.

Če damo upokojencu popust, smo rešili eno družino, ki je sedaj v tržnem najemu, hkrati pa upokojenec ni več suženj svoje hiše, tako logistično kot finančno. Država bi se pri 150 hišah odpovedala 300 tisoč evrom davčnih prilivov na leto, obenem pa bi prihranili tudi 150 parcel ali 150 stanovanj ali hiš, ki jih mora financirati država. 

Se je pri vprašanju javne najemniške službe torej sploh kaj premaknilo?  

Žal ne. Sedanji pogoji niso ustrezni in z njimi javne najemniške službe ni mogoče zagnati. Javno najemniško službo bi bilo treba izboljšati, čeprav v nekem pilotskem projektu, v katerega bi za, denimo, tri leta vključili 150 zgoraj omenjenih parov (mlada družina – upokojenec) in po treh letih analizirali, kaj se je zgodilo. Po treh letih bi shemo lahko razširili, izboljšali ali pa zaključili. Prepričan sem, da bi ta eksperiment "proizvedel" pozitivne rezultate.