Križi in težave z najemniki: kaj storiti, ko prenehajo plačevati najemnino (in medtem mirne vesti hodijo na dopuste)

V različnih skupinah na družbenih omrežjih, namenjenih oddaji stanovanj, lahko pogosto beremo grozljive zgodbe najemnikov, ki so jim najemodajalci zagrenili življenje, po drugi strani pa imajo precej neprijetnih izkušenj tudi najemodajalci sami. Ker najemniški trg v Sloveniji ostaja nereguliran, je pri najemu ali oddaji stanovanja pač tako, da imaš lahko srečo, lahko pa neznansko smolo.

V tej drugi kategoriji se je znašla tudi anonimna članica oziroma član Facebook skupine Nepremičnine od ust do ust, ki je preostalim članom skupine postavil vprašanje, kaj storiti z najemniki, štiričlansko družino, ki že več mesecev ne plačujejo najemnin in stroškov.

"Tisti, ki ste morali izseliti in terjati najemnike zaradi neplačevanja najemnin ter stroškov, kako dolgo približno trajajo ti postopki prek sodišča? Kako dolgo ste čakali, da je sodišče določilo rok za izselitev po oddanem tožbenem zahtevku za izpraznitev in koliko za izterjavo dolga? V najemu imamo družino, ki že več mesecev ne plačuje najemnin in stroškov, poslali smo jim že opomin za kršitev s 15-dnevnim rokom za odpravo le-te ter potem po preteku odpoved pogodbe iz krivdnih razlogov, vendar se ne želijo izseliti. Po odpovedi so nam celo sami predlagali, naj predamo zadevo na sodišče," je situacijo opisal najemodajalec. Dodal je, da sta oba starša preverjeno zaposlena in da je bilo najprej videti vse v redu, težave z neplačili najemnine pa so se začele letos.

"Pred kratkim so bili tudi na dopustu, tako da je videti, da imajo denar. Vse kaže, da so imeli to planirano, ker imajo naštudirane vse zakone, sploh tiste, ki jih ščitijo. Z odvetnikom smo se že posvetovali in seveda svetuje reševanje prek sodišča, a glede na to, da so najemniki nekako že napovedali, da dokumentacije iz sodišča ne bodo dvigovali ter bodo po možnosti razglasili še kak osebni stečaj, zna celoten postopek trajati res kar nekaj časa oziroma let."

Pri tem v njegovo korist ne govori dejstvo, da pogodba, ki jo je sklenil z neposlušnimi najemniki, ni notarsko overjena, zato nima druge možnosti, kot da vloži tožbo zoper najemnika za izterjavo neplačanih najemnin.

"Davki so plačani, varščino imamo, ampak ne pokrije več zamudnih najemnin in stroškov. Kakšna je kazen za nas, če enostavno zamenjamo ključavnico in jim stvari prestavimo ven iz stanovanja?" opis svoje situacije zaključuje obupani najemodajalec.

Zakon ščiti najemnike

Vprašanje je v skupini sprožilo pestro razpravo, pri čemer pa se vsi njeni udeleženci med seboj niso strinjali.

Nekateri zagovarjajo zakon in trdijo, da ima najemodajalec lahko, če se loti izseljevanja na lastno pest, hude težave, lahko ga doleti celo zaporna kazen. 

"Če jim zamenjate ključavnico in prestavite stvari, je kazen visoka, lahko tudi zapor do šestih mesecev, če vas ob tem še tožijo za samovoljo. Poleg tega jim na koncu sodišče lahko dovoli ponovno vselitev v stanovanje. Še večji problem je, če si izmislijo, da kakšna njihova stvar manjka. Velike težave imate lahko s tem, sploh če vam oseba reče, da naj greste na sodišče. V tem primeru ve, da je ne smete ilegalno izseliti, zato obstaja velika verjetnost, da vas bo tožila," je zapisala uporabnica Facebooka.

"Moj dobronamerni nasvet: če si ne želite nakopati še več težav in stroškov, sprožite tožbo. Z dobljeno tožbo boste izterjali za vse sodne stroške in vse neplačane obroke. Res bo trajalo nekaj let, jih boste pa vsaj lahko izterjali, glede na to, da pravite, da sta oba zaposlena. Če jih boste izselili in bodo šli v tožbo za motenje posesti, jo boste zagotovo izgubili, torej se zna zgoditi, da jim boste morali povrniti vse sodne stroške in dobili bodo pravico do vzpostavitve prvotnega stanja, kar pomeni, da se bodo lahko vselili nazaj. Sodišče presoja, kdo je imel zadnji mirno posest, in ne čigava je lastnina, to jih pri motenju posesti ne zanima," dodaja drugi.

Na spletni strani Pravni sos je res mogoče najti informacijo, da se tovrstne zadeve urejajo s pomočjo sodišča, kar pa se lahko močno zavleče. Če najemnik po odpovedi najemne pogodbe ne izprazni stanovanja, mora najemodajalec pri sodišču namreč najprej zahtevati izpraznitev stanovanja.

Sodišče bo najemniku nato posredovalo izpraznitveni nalog, na podlagi katerega bo najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper ta nalog. Če najemnik ugovarja ali pa dokumentacije dejansko ne dviguje, se lahko ti postopki torej močno zavlečejo.

Pravni sos ravno tako navaja, da najemodajalec, ki namesto sodne poti išče pravico sam, tako da zamenja ključavnico na stanovanju, izseli stvari najemniku, nasilno izseli najemnika ali podobno, postopa nezakonito. Najemnik ima pravico, da ga toži za motenje posesti in odvzem posesti. Prav tako ga lahko z zasebno tožbo toži za samovoljo, ki se kaznuje z denarno kaznijo ali z zaporom do šestih mesecev.

Tako bi številni situacijo reševali kar s tako imenovanim 'uličnim zakonom' oziroma na bolj premetene načine. "Jaz bi na vašem mestu, če se nič ne da, našel nekoga, da se vseli v stanovanje k njim in poskrbi, da bodo njihovi dnevi "lepi", dokler se ne izselijo. Bo veliko ceneje in hitreje kot pa tožbe in sodišča," je predlagal nekdo.

Drugi uporabnik je dodal: "Država ščiti takšno golazen. Za 200 evrov dobite prave "fante" in zbrcajte ven to drhal." Posebej inovativen način za izselitev pa je bil predlog, da v ključavnico stisnejo sekundno lepilo in jim tako onemogočijo vstop. "Vlamlja lahko samo lastnik. Če vlamljajo sami v tuje stanovanje, se obvesti policiste, ki jih vljudno popišejo in jim razložijo, da v tujo lastnino ne morejo vlamljati. Potem pa se naj obrnejo na sodišče in razložijo zadevo."

Srednja pot?

Ker so zgoraj opisani predlogi na robu zakona, postopki na sodišču pa dolgotrajni, je kar nekaj ljudi nesrečnim najemodajalcem predlagalo, naj uberejo srednjo pot in dejansko zamenjajo ključavnico, saj je verjetnost, da jih bodo najemniki dejansko tožili, majhna.

"Nikar ne oklevajte, ker vas vozijo "scat". Dajte jim izredno odpoved, in ko poteče rok za izselitev, zamenjajte ključavnico in jim zložite stvari ven. Drži, lahko bi vas tožili za motenje posesti, vendar vi lahko njih nazaj tožite za motenje lastnine. V praksi do tožb sploh ne pride, ker najemniki tako ali tako vedo, da morajo ven," je svetovala ena od uporabnic, ki tudi sama oddaja nepremičnine.

"Ven z njimi na trdo. Selitveni servis, stvari na depo, nova ključavnica. Če so zamenjali ključavnico, vrzite vrata dol ali jo prevrtajte. V praksi do tožb ne pride, ker je za civilno tožbo potreben odvetnik in nekaj tisoč evrov začetnega kapitala. Pro bono pa se odvetniki v take zgodbe ne zapletajo," se je strinjala druga.

"Tudi če najemniki dokažejo, da ste jih vi izselili, bo trajalo, preden bodo od vas po pravni poti izterjali odškodnino," se je oglasil še en uporabnik Facebooka, ki je imel ravno tako izkušnje s tovrstno situacijo.

"V tem času boste tudi vi terjali njih za neplačane obveznosti. Pa tako ali tako mislim, da se ne bodo šli po pravni poti, to bi bilo neobičajno. V vsakem primeru pa, če se odločite, da jih boste izselili, menjava ključavnice ni dovolj, morate jim tudi stvari spakirati v vreče in se z njimi dogovoriti, kako bodo prevzeli preostalo. Ker če bodo oni pakirali, se enostavno ponovno vselijo in nato zamenjajo ključavnico, policiji pa je za to vseeno. Zato morate imeti, medtem ko pakirajo, v stanovanju na primer dve "gorili" ali pa za pakiranje poskrbeti sami. To je pravno sicer nesprejemljivo, a do poplačila dolga jim neosebne stvari lahko zarubite. Če vendarle gredo v tožbo, lahko zahtevajo začasno odločbo, kjer vam sodišče naloži, da jih morate ponovno vseliti. A to ni možno, če v stanovanju že živi nekdo drug. Tudi za začasno odločbo pa naj bi se čakalo od tri do štiri mesece," je zaključil.

V vsakem primeru je situacija nezavidljiva, zato je toliko bolj pomembno, da je najemna pogodba overjena pri notarju, saj lahko v tem primeru najemodajalec po Uradnem listu redno ali izredno odpovedno pravico (pravno učinkovito) uveljavi zunajsodno, in sicer z navadno izjavo volje, naslovljeno na najemnika.

Poleg tega na spletni strani Pravni sos svetujejo, da ste čim bolj natančni pri vsebini pogodbe, da določite visoko varščino in ustrezne pogoje za njeno vračilo ter v prilogi navedete opremo stanovanja s slikovnim materialom.